Vanuit het programma Grond wordt het grondbeleid van de gemeente Eindhoven gevoerd. Grondbeleid is een geheel van hulpmiddelen (instrumenten) dat in onderlinge samenhang en gedoseerd wordt ingezet om ruimtelijke bestuurlijke doelen te realiseren. Grondbeleid is geen primair beleid met een zelfstandig doel. Het geeft aan op welke wijze een gemeente de verschillende haar beschikbaar gestelde instrumenten inzet om ander beleid te realiseren. Denk daarbij aan bijvoorbeeld volkshuisvestelijk, economisch en maatschappelijk beleid. Grondbeleid is dus dienstbaar aan andere beleidsdoelen.

In 2017 heeft de raad de nieuwe nota Grondbeleid “Koersen op waarden” vastgesteld. In het beleid is daarmee verankerd dat Eindhoven bij gebiedsontwikkelingen niet alleen kijkt naar het financieel rendement van de grondexploitatie, maar is het begrip waardecreatie het centrale thema geworden. Er wordt gestreefd naar het best mogelijke resultaat, waarbij naar de optimale mix wordt gezocht van totaal financieel en maatschappelijk rendement. Vier maatschappelijke waarden stellen wij centraal: innovatie, duurzaamheid, economie/ werkgelegenheid en inclusiviteit.

Met deze nieuwe nota heeft Eindhoven in beleid verwoord hoe in de praktijk bij gebiedsontwikkelingen al langere tijd gewerkt wordt; een belangrijke en breed (unaniem) door de gemeenteraad gedragen stap die de basis legt voor een gezonde, consequente en langdurige stedelijke ontwikkeling. Momenteel wordt nog de laatste hand gelegd aan de uitwerkagenda die bij het vaststellen van de nota werd bepaald. In de uitwerkagenda worden een aantal onderdelen concreter uitgewerkt.

Wijze waarop het grondbeleid in 2017 is uitgevoerd

Vanuit de diverse raadsprogramma’s worden bestuurlijke ambities vertaald in projecten. Er wordt daarbij vastgoed (her)ontwikkeld. Hierbij kan de gemeente een actieve rol vervullen middels eigen grondexploitaties of een faciliterende rol bij private ontwikkelingen. De financiële vertaling van het ruimtelijke plan, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd, worden opgenomen in (grond)exploitaties.

Net als in voorgaande jaren is ook in het jaar 2017 weer een Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) opgesteld. Het MPG voorziet in de belangrijkste bestuursinformatie over deze projecten, waarbij zowel verantwoording over 2017 (informatie voor deze jaarrekening) plaatsvindt alsmede een vooruitblik naar de toekomst wordt gegeven (informatie voor kadernota en begroting).

Deze paragraaf beschrijft achtereenvolgens de volgende verplichte onderdelen voor deze jaarrekening (een en ander gebaseerd op het MPG 2018):

• Een actuele prognose van de te verwachten resultaten, waarbij voor de meest invloedrijke projecten een korte toelichting wordt gegeven;
• Afwijking 10 jaarstermijn grondexploitaties;
• Een onderbouwing van de gerealiseerde winstneming en voorzieningen;
• De benodigde weerstandscapaciteit (in relatie tot de risico’s);
• Een korte toelichting op de voorraad en strategische verwervingen.

Prognose van de te verwachten resultaten

Het totaal verwachte resultaat van de grondexploitaties en private ontwikkelingen (waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld) bedraagt op basis van eindwaarde circa € 36,2 miljoen en op basis van netto contante waarde (NCW) circa € 32 miljoen. Dit resultaat zal naar verwachting en bij ongewijzigde omstandigheden in de komende jaren vrijvallen. Ten tijde van de jaarrekening 2016 werd nog een eindwaarde verwacht van circa € 57 en een NCW van circa € 50 miljoen. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door het conform BBV-regelgeving tussentijds winstnemen van € 18,8 miljoen in 2017. Dit bedrag is hoger dan geraamd in het MPG vanwege de realisatie van kosten en opbrengsten in het laatste kwartaal van 2017.

De belangrijkste ontwikkelingen in de belangrijkste projecten zijn hieronder opgenomen. Daarnaast kennen we voor Strijp S en Flight Forum een bijzondere constructie, omdat we daarin een samenwerkingsverband zijn aangegaan met private partijen. Voor die projecten wordt dat expliciet toegelicht.

GDC Noord

Afgelopen jaar is door De Mispelaar grond uitgegeven voor de bouw van de tweede hal van Prologis en is de hiervoor verschuldigde exploitatiebijdrage betaald. Ook is de bestemmingsplanwijziging voor de wegverlegging voor de realisatie van fase 3 afgerond. In 2018 wordt het uitgewerkte bestemmingsplan voor de zuidwest hoek in procedure gebracht en wordt de grondexploitatie voor dit plandeel herzien.

De verwachte eindwaarde van het project is licht afgenomen en bedraagt € 8,1 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt voor een lagere renteopbrengst als gevolg van een lager rentepercentage over de positieve boekwaarde.

Strijp S

Los van het feit dat ook de nog niet in ontwikkeling gebrachte gebouwen en ruimten al jaren uitermate intensief (tijdelijk) worden gebruikt, is en wordt er al veel conform de eindbestemming gebouwd. Actueel zijn de oplevering van circa 400 woningen op bouwveld G (Space-S), de parkeergarage op de bouwvelden Q en R en blok 61 en 63 (circa 210 woningen). Daarnaast is Blok 59 (circa 120 woningen) in aanbouw. Ook is de bouwvoorbereiding van circa 220 woningen achter het Natlab, naast St. Lucas, het behoud en de renovatie van urban hal SEU (onder andere Area 51) met woningen er overheen (“Haasje-Over”), het Chinees Paviljoen door zuster-stad Nanjing en de bouwvelden N (woontoren), S en T, gestart.

De grondexploitatie van Park Strijp is kostendekkend vanwege de afspraak dat bouwkavels worden afgenomen tegen boekwaarde. Mede vanwege deze afspraken is het risicoprofiel van dit project laag en afgelopen jaar ongewijzigd.

Tongelresche Akkers

In 2017 is de grond voor de deelplannen 5 en 11AB uitgegeven. De deelplannen 5 en 14 zijn nu in aanbouw (totaal 121 woningen). De bouw van deelplan 11AB start begin 2018 (totaal 43 woningen).

Met Ballast Nedam Ontwikkeling (BNO) zijn aanvullende afspraken gemaakt over de verdere ontwikkeling van het plangebied. De ontwikkeling van de woonwijk wordt versneld, BNO past haar bouwplan aan op de huidige woningvraag; er komen meer (betaalbare) woningen en de duurzaamheidsambities worden meegenomen. Ook is overeenstemming bereikt over de verplaatsing van de vijf nog resterende woonwagens. De eerder overeengekomen bijdrage van € 2,5 miljoen van BNO in het project Tongelresche Akkers wordt betaald op het moment dat de laatste woonwagen is verplaatst. De financiële consequenties van deze afspraken zijn verwerkt in het MPG 2018.  

De verwachte eindwaarde van het project is afgenomen doordat de financiële consequenties van de aanvullende afspraken met BNO zijn verwerkt en doordat circa € 0,5 miljoen tussentijds winst is genomen. Hierdoor bedraagt de nog resterende verwachte eindwaarde € 0,8 miljoen positief.

Puttensedreef

Afgelopen jaar zijn 2 kavels verkocht waarop nu woningen worden gebouwd. Daarnaast is voor 6 kavels een koopovereenkomst getekend die in 2018 uitgegeven worden. Er zijn dan nog 6 kavels beschikbaar. Langs de Rielsedijk zijn 3 grotere kavels (> 1.000 m²) gelegen die moeilijk verkoopbaar blijken. Thans wordt bezien of deze kunnen worden omgezet naar 4 kleinere kavels. Hiervoor dient dan wel het bestemmingsplan te worden gewijzigd.

De verwachte eindwaarde van het project is afgenomen omdat het rentepercentage conform BBV-regelgeving is verlaagd. Daarnaast is circa € 11,8 miljoen tussentijds winst genomen. Hierna bedraagt de nog resterende verwachte eindwaarde € 5,3 miljoen positief.

Meerhoven

We merken in Meerhoven het effect van de aantrekkende markt: hogere opbrengsten en een snellere uitgifte van grond. Dit leidt tot lagere faseringskosten (kostenstijging en rente). Daarnaast zijn de apparaatskosten enigszins toegenomen. Anderzijds heeft de voorziene kostenstijging zich slechts beperkt voorgedaan. Hieronder wordt per deelproject een en ander verder toegelicht.

De verwachte eindwaarde van het project is toegenomen. Conform BBV-regelgeving moet circa €0,7 miljoen tussentijds winst worden genomen. Hierna bedraagt de nog resterende verwachte eindwaarde circa €4,9 miljoen positief.

Meerhoven – Algemeen

Twee posten, te weten aanlegkosten die betrekking hebben op het park en een deel apparaatskosten, zijn verschoven naar de deelgebieden. Daarnaast is het rentepercentage conform BBV-regelgeving verlaagd. De prognose van de eindwaarde bedraagt € 384 miljoen negatief.

Meerhoven - Zandrijk

Dit deelgebied is gereed. Er zijn geen wijzigingen doorgevoerd. De afname van de prognose van de eindwaarde wordt veroorzaakt door het conform BBV-regelgeving te hanteren lager rentepercentage. Dit heeft een negatief effect op de prognose van de eindwaarde die € 43,9 miljoen positief bedraagt.

Meerhoven - Grasrijk

In Grasrijk zijn inmiddels de laatste IVS kavels verkocht of in optie. Er is nog ruimte voor een collectief plan aan de Rundgraaf (locatie Hooglanden). Voor deze locatie worden momenteel voorbereidingen getroffen om deze binnenkort in ontwikkeling te brengen.

In dit deelgebied zijn geen wijzigingen doorgevoerd. De afname van de prognose van het eindresultaat wordt veroorzaakt door het conform BBV-regelgeving te hanteren lager rentepercentage. Daarnaast zijn de apparaatskosten licht gestegen. Dit heeft een negatief effect op de prognose van de eindwaarde die € 138,9 miljoen positief bedraagt.

Meerhoven - Bosrijk

In Bosrijk zijn extra apparaatskosten opgenomen vanuit Meerhoven Algemeen. De grondopbrengsten zijn licht gestegen door de hogere opbrengst van cluster 7. Daarnaast speelt ook hier het effect van het conform BBV-regelgeving te hanteren lager rentepercentage. Dit heeft een negatief effect op de prognose van de eindwaarde die € 15,3 miljoen positief bedraagt.

Meerhoven - Waterrijk

Waterrijk is zo goed als volledig onder contract danwel verkocht. Wat dan nog resteert zijn de Boskavels die nog niet in uitgifte zijn genomen. De plannen hiervoor zijn nog in voorbereiding. De verwachting is dat deze kavels (ruim 40 stuks) in 2020 worden verkocht.

In Waterrijk zijn extra apparaatskosten opgenomen vanuit Meerhoven Algemeen. Daarnaast speelt ook hier het effect van het conform BBV-regelgeving te hanteren lager rentepercentage. Dit heeft een negatief effect op de prognose van de eindwaarde die € 71,4 miljoen positief bedraagt.

Meerhoven – Meerrijk

De economische en maatschappelijke functies zijn vrijwel geheel ontwikkeld en gebouwd. Van de geplande woningproductie is ongeveer de helft gebouwd. De (eveneens) nieuwe ontwikkelaars (MRP en Ten Brinke Cohof) zijn gestart met de bouw van een deel van het resterende woningbouwprogramma. Het gaat voorlopig om ongeveer 380 woningen.

Voor het park zijn kosten naar dit deelgebied doorgeschoven vanuit Meerhoven Algemeen. Daarnaast speelt ook hier het effect van het conform BBV-regelgeving te hanteren lager rentepercentage. Dit heeft een negatief effect op de prognose van de eindwaarde die € 28,4 miljoen positief bedraagt.

Meerhoven – Landhof

De apparaatskosten vallen iets hoger uit dan geraamd. Daarnaast speelt ook hier het effect van het conform BBV-regelgeving te hanteren lager rentepercentage. Dit heeft een negatief effect op de prognose van de eindwaarde die € 12 miljoen positief bedraagt.

Meerhoven – Park Forum

Op Park Forum moet nog behoorlijk wat gronden uitgegeven worden. Daarom zien we hier een stevig effect van het conform BBV-regelgeving te hanteren lager rentepercentage. Dit heeft een negatief effect op de prognose van de eindwaarde die € 66,6 miljoen positief bedraagt.

Meerhoven Flight Forum

Ook hier zien we het effect van het conform BBV-regelgeving te hanteren lager rentepercentage. Dit heeft een negatief effect op de prognose van de eindwaarde die € 12,4 miljoen positief bedraagt.

Blixembosch

Het project Blixembosch bestaat uit twee delen: de Velden en het Plateau (voorheen de terrassen). Inmiddels is het grootste deel van de woningen in de Velden gerealiseerd. Het restant wordt naar verwachting in 2018 met uitloop in 2019 opgeleverd. Ook het woonrijp maken wordt dan afgerond, waarmee de Velden haar afronding nadert.

Samen met de betrokken marktpartijen Hurks BV en BPD bv is voor de Terrassen een nieuw stedenbouwkundig plan ontworpen, het Plateau genaamd. Omdat er sprake is van een ontwikkeling op een gecreëerd hoogtelandschap (het Plateau) is het plan technisch beoordeeld door ingenieursbureau RHDHV en heeft dit bureau een kostenraming gemaakt. Ook het waterschap en de Gasunie (in verband met een aanwezige aardgasleiding ten Noorden van het plangebied) zijn inmiddels akkoord. De kostenraming van RHDHV is verwerkt in dit MPG.  

De verwachte eindwaarde van het project is toegenomen omdat de stijgende grondopbrengsten en een ontvangen subsidie voor Slowlane de gestegen kosten voor civiele werken meer dan goed maken. Conform BBV-regelgeving moet circa € 1,0 miljoen tussentijds winst worden genomen. Hierna bedraagt de nog resterende verwachte eindwaarde € 2,8 miljoen positief.

NRE

Ten opzichte van MPG 2017 is rekening gehouden met latere uitgifte van grond en gebouwen in verband met de Raad van State procedure van het bestemmingsplan. Nu uitspraak is geweest kunnen de laatste kavels en gebouwen geleverd worden. Het niveau van de geraamde opbrengsten is op basis van marktconformiteit in beperkte mate naar boven bijgesteld.

De sanering van het terrein loopt volgens plan en de geboekte en verwachte kosten passen binnen de raming (budgetten) van de grondexploitatie. Verwachting is dat de sanering in maart 2018 zal zijn afgerond. In 2017 zijn de gebouwen 2, 9 en 10 en kavel D geleverd aan de initiatiefnemers. Voor de fase IV is een groep van kandidaten geselecteerd, waarmee in 2018 nadere afspraken gemaakt worden. Ook voor gebouw 8, het laatste pand op het terrein zijn kandidaten geselecteerd.  

De hiervoor beschreven wijzigingen hebben een beperkt positief effect op de prognose van de eindwaarde die
€ 1,2 miljoen negatief bedraagt.

Stationsgebied

De realisatie van de stationstunnel is nagenoeg gereed. Inmiddels is een partij geselecteerd voor de ontwikkeling van de VVV-locatie en is hiervoor een Grondafnameovereenkomst gesloten. Aan de zuidoost kantvan het stationsplein is het Student hotel opgeleverd. Daarnaast zijn de bouwvelden 1A en, 1C en 1D geleverd. De ontwikkelaar heeft tot op heden nog geen concrete bouwplannen voor deze bouwvelden.
Conform BBV-regelgeving moet circa € 2,6 miljoen tussentijds winst worden genomen. Hierna bedraagt de nog resterende verwachte eindwaarde € 6,0 miljoen positief.

Brainport Industries Campus (BIC)

Het afgelopen jaar zijn er flinke stappen gezet in de realisatie van BIC in Noord-West Eindhoven. De procedure bij de Raad van State is succesvol afgerond en daarmee is het startsein gegeven voor de daadwerkelijke realisatie van cluster 1. De overeenkomsten zijn aangescherpt en de noodzakelijke grondverwerving heeft plaatsgevonden. In 2018 wordt gestart met de planvorming voor het volgende cluster.

Beide ontwikkelingen hebben een positief effect op de financiële stand van het project. De prognose van de eindwaarde is € 0,5 miljoen minder negatief geworden en bedraagt € 0,3 miljoen negatief. Daarmee kan een deel van de getroffen verliesvoorziening vrijvallen.

Verbonden partijen

Voor de ontwikkeling van de projecten Strijp-S en Flight Forum is de gemeente Eindhoven een samenwerking aangegaan met andere partijen. Deze grondexploitaties zijn deels (gemeentelijk deel) opgenomen in de beschreven resultaten en prognoses, echter de totale grondexploitatie speelt zich af binnen de verbonden partijen, waarover de rechtspersoon van deze verbonden partij zelf verantwoording aflegt. Dit wordt in de jaarrekening van de gemeente verantwoord in de paragraaf verbonden partijen. Hieronder worden de projecten waar dit speelt toegelicht.

Strijp-S

‘Strijp-S is een publiek-private samenwerking tussen Gemeente Eindhoven (50%) en VolkerWessels (50%). Deze samenwerking is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst die is vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van februari 2002. Voor het werkapparaat van de samenwerking is een BV/CV- constructie opgericht, Park Strijp Beheer (PSB) genaamd. De directie werkt onder een raad van aandeelhouders waarvan Gemeente Eindhoven en VolkerWessels aandeelhouders zijn.
Park Strijp neemt gronden en gebouwen tegen boekwaarde over van de gemeente (om financiële redenen heeft de gemeente indertijd van Philips gekocht, de verantwoordelijkheid is echter 50-50 met VolkerWessels beschreven). Vervolgens legt Park Strijp nieuwe openbare ruimte aan en verkoopt de bouwkavels aan opstalontwikkelaars. De grondexploitatie van Park Strijp is kostendekkend.

Flight Forum

Voor de ontwikkeling van dit bedrijventerrein is in 1998 een samenwerking met Schiphol Real Estate Eindhoven (SREE) aangegaan in de vorm van een BV/CV constructie. De gemeente Eindhoven is voor 51% aandeelhouder.
Op dit moment zijn de gronden voor ongeveer 75% uitgegeven. De gemeente Eindhoven heeft eerder een winstuitkering van € 7 miljoen ontvangen. De uitgifte stagneert echter en er worden nauwelijks nog gronden uitgegeven. Er vindt een herbezinning op de uitgiftestrategie plaats. Dit heeft geresulteerd in het rapport “Ambitieverkenning Flight Forum”. Op dit moment worden de aanbevelingen in dit rapport nader uitgewerkt en geconcretiseerd.

Richttermijn maximale looptijd grondexploitaties 10 jaar

De commissie BBV heeft de richttermijn voor de maximale looptijd van grondexploitaties gesteld op 10 jaar. hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.
De grondexploitatie Meerhoven (t/m 2030) heeft een looptijd langer dan 10 jaar. De raad heeft besloten om voor deze grondexploitatie gemotiveerd af te wijken van de richttermijn omdat voldoende risicobeperkende maatregelen zijn genomen die de onzekerheden en risico's gepaard gaande met de langere looptijd te mitigeren.

Gerealiseerde winstneming

Grondexploitaties

In 2017 zijn een aantal grondexploitaties afgesloten. Dit is het moment dat het financieel resultaat van de grondexploitatie definitief wordt en via het collegeproduct Grond in het resultaat van de gemeente terecht komt. Daarnaast is in 2017 conform BBV-regelgeving tussentijds winst genomen in een aantal grondexploitaties.

Tabel 5.1 Resultaat grondexploitaties Begroot Realisatie Verschil

Zoals uit bovenstaande tabel blijkt is het resultaat uit afgesloten grondexploitaties nagenoeg gelijk aan de begroting. Het resultaat uit tussentijds winstnemen is € 18,8 miljoen hoger dan begroot. De BBV-regelgeving rondom tussentijds winstnemen is het afgelopen jaar door de commissie BBV verduidelijkt. Hieruit is gebleken dat winst in grondexploitaties moet worden genomen als deze is gerealiseerd (realisatiebeginsel). Waar eerst alleen het voorzichtigheidsbeginsel van toepassing was, is nu ook het realisatiebeginsel van toepassing. Daarom was in de begroting 2017 geen rekening gehouden met resultaat uit tussentijds winstnemen. Het totaal voordeel ten opzichte van de begroting bedraagt € 18,8 miljoen.

Private ontwikkelingen

In 2017 zijn ook een aantal private ontwikkelingen afgesloten en heeft in deze projecten een faciliterende grondverkoop plaatsgevonden.

Tabel 5.2 Resultaat private ontwikkelingen Begroot Realisatie Verschil

Het resultaat uit afgesloten private ontwikkelingen is hoger dan begroot. Enkele projecten hebben we eerder kunnen afsluiten en enkele hebben een beter resultaat dan verwacht. Het resultaat uit faciliterende grondverkopen in deze projecten is lager dan begroot. Vanwege vertraging in procedures zijn deze gronden nog niet geleverd.

Voorzieningen

De gemeente Eindhoven kent naast projecten met een verwacht positief financieel resultaat ook projecten met een verwacht nadelig financieel resultaat. De noodzakelijke investeringen zijn soms nodig om de gemeentelijke ambities en doelstellingen te verwezenlijken. Als uitgangspunt (BBV regelgeving) geldt dat voor een project met een verwachte negatief resultaat direct een voorziening moet worden getroffen. Verliezen in projecten moeten dus al genomen worden zodra ze worden geraamd. Als dit het geval is, wordt een verliesvoorziening gevormd ter grootte van de netto contante waarde (NCW) van de (grond)exploitatie. Deze NCW wordt berekend aan de hand van de door de commissie BBV voorgeschreven discontovoet (het streefpercentage van de ECB voor de inflatie, zijnde 2%).

Tabel 5.3 Verloopoverzicht voorziening grondexploitaties

Een grondexploitatie met een verliesvoorziening is afgesloten. De hiervoor getroffen verliesvoorziening valt vrij. De prognose van enkele grondexploitaties is minder verliesgevend dan verwacht. Dit veroorzaakt een vrijval van € 0,05 miljoen. De storting in de verliesvoorziening als gevolg van een hogere verliesverwachting van € 0,38 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door een hoger verwacht negatief resultaat van de grondexploitaties Mariënhage en Woonwagenlocaties.

Tabel 5.4 Verloopoverzicht voorziening private ontwikkelingen

De prognose van enkele private ontwikkelingen (met namen Brainport Industries Campus en Strijp-R) is minder verliesgevend dan verwacht. Dit veroorzaakt een vrijval van € 0,65 miljoen.
Voor de voorraadprojecten geldt dat er verlies moet worden genomen indien de boekwaarde (het tot nu toe geïnvesteerde vermogen) hoger is dan de actuele marktwaarde. Om dit te beoordelen wordt de boekwaarde vergeleken met de marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde, wordt hiervoor direct een verliesvoorziening getroffen.

Tabel 5.5 Verloopoverzicht voorziening voorraad

Omdat de marktwaarde van één van de grondposities is toegenomen, neemt de verliesvoorziening af.

Het weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen geeft de relatie aan tussen de risico’s waar geen maatregelen voor zijn getroffen en de weerstandscapaciteit die de gemeente heeft om de (eventueel) bijkomende niet begrote kosten op te kunnen vangen. Het betreft risico’s die nog niet voorzien zijn in projecten en dus niet financieel vertaald zijn in de (grond)exploitaties.

Onderstaande tabel geeft de verwachting weer voor de benodigde weerstandscapaciteit naar aanleiding van de analyse zoals deze gemaakt is voor het MPG 2018. Dit betreft een bedrag van circa € 18,4 miljoen. Deze verwachting is gebaseerd op gecalculeerde (negatieve) risico’s die minimaal afgedekt moeten zijn in de totaal aanwezige weerstandscapaciteit van de gemeente. Positieve risico’s worden bij de bepaling van de verwachting van de benodigde weerstandscapaciteit niet meegenomen. Dat wil niet zeggen dat deze niet kunnen optreden.

Tabel 5.6 Benodigde weerstandscapaciteit

In het MPG 2017 was de benodigde weerstandscapaciteit nog berekend op circa € 26,2 miljoen. Een verlaging Van de benodigde weerstandscapaciteit voor het programma grond van circa € 6,9 miljoen. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de verlaging van de benodigde weerstandscapaciteit van marktrisico’s als gevolg van sterk verbeterde marktomstandigheden. Anderzijds zijn enkele projectrisico’s verwerkt in de (grond)exploitaties of geëlimineerd.

Voorraad en strategische verwervingen

Voorraad betreft alle projecten, zowel eigen grondexploitaties als private ontwikkelingen, binnen het programma Grond waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld. Hieronder vallen ook strategische verwervingen. Doelstelling van het aanhouden van voorraad is om te kunnen blijven voldoen aan en inspelen op de maatschappelijke opgave van de stad conform het door de gemeente gewenste bestuurlijke ambitieniveau. In 2017 hebben geen strategische verwervingen plaatsgevonden. Er is op dit moment sprake van 19 voorraadlocaties op de balans met een totale boekwaarde van circa € 55 miljoen.